아파트 후순위 담보 대출이란? : 개념설명, 담보 대출 4개 비교

아파트 후순위 담보 대출이란 무엇이고, 어디서 받을 수 있으며, 어떤 조건과 한도, 금리가 적용되는지 알아보는 글입니다. 아파트 후순위 담보 대출의 특징과 장단점, 유의사항에 대해서도 알아보겠습니다.






 

1. 아파트 후순위 담보 대출이란?

아파트 후순위 담보 대출이란 이미 담보 대출(선순위 대출)을 받은 상태에서 추가로 대출을 받는 것을 말합니다. 예를 들어, 아파트를 사기 위해 10억원의 선순위 담보 대출을 받았는데, 시세가 오르거나 리모델링 비용이 필요하여 추가로 2억원의 대출을 받는 경우, 그 2억원의 대출이 후순위 담보 대출입니다.

담보 대출이 순위가 매겨지는 까닭은 대출 기관에서 대출 금액을 회수할 때 권리와 연관이 있기 때문입니다. 만약 대출자가 대출금을 상환하지 못하고 부도에 빠지면, 대출 기관은 담보물인 아파트를 경매나 매각하여 자신들의 채권을 우선적으로 변제받습니다. 이때 선순위 담보 대출 기관은 후순위 담보 대출 기관보다 먼저 자신들의 채권을 변제받을 수 있습니다. 따라서 후순위 담보 대출 기관은 선순위 담보 대출 기관에 비해 회수 위험이 높습니다.

그렇기 때문에 후순위 담보 대출은 선순위 담보 대출에 비해 한도가 낮고 금리가 높습니다. 일반적으로 선순위 담보 대출은 감정가의 70%까지 가능하지만, 후순위 담보 대출은 감정가의 10~20% 정도만 가능합니다. 또한 선순위 담보 대출은 연 3~4%대의 금리를 적용받지만, 후순위 담보 대출은 연 6~20%대의 금리를 적용받습니다.

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2. 아파트 후순위 담보 대출이 필요한 경우

아파트 후순위 담보 대출이 필요한 경우는 다음과 같습니다.





  • 기존대출의 금리가 높아서 대환대출이 필요할 경우: 선순위 담보 대출을 받았을 때의 금리보다 현재의 금리가 낮아진 경우, 후순위 담보 대출을 받아서 기존대출을 상환하고, 남은 금액을 저금리로 이용할 수 있습니다. 예를 들어, 10억원의 선순위 담보 대출을 연 5%의 금리로 받았는데, 현재 후순위 담보 대출의 금리가 연 4%라면, 2억원의 후순위 담보 대출을 받아서 기존대출의 일부를 상환하고, 남은 8억원은 연 4%의 금리로 이용할 수 있습니다.
  • 자금이 매우 많이 필요한 상황에서 신용대출로는 한도가 부족한 경우: 아파트를 소유하고 있는데, 사업자금이나 의료비, 교육비 등 자금이 많이 필요한 상황이 발생한 경우, 신용대출로는 한도가 부족할 수 있습니다. 이때 아파트를 담보로 하여 후순위 담보 대출을 받으면 더 많은 자금을 조달할 수 있습니다.
  • 현재 신용이 좋지 않아서 신용대출이 불가능하여 담보대출을 이용할 수밖에 없는 경우: 신용등급이 낮거나 연체나 부도 등의 신용불량 이력이 있는 경우, 신용대출을 받기 어려울 수 있습니다. 이때 아파트를 담보로 하여 후순위 담보 대출을 받으면 신용상태에 관계없이 대출을 받을 수 있습니다.

 

3. 아파트 후순위 담보 대출 4가지 비교

아파트 후순위 담보 대출은 시중 은행에서도 취급하지만 2금융권, 대부업체, P2P 대부업체를 주로 이용하는 경우가 많습니다. 따라서 각각의 특징과 조건, 한도, 금리에 대해 비교해보겠습니다.





구분시중 은행2금융권대부업체P2P 대부업체
특징신용도가 높고 소득증빙이 가능한 경우 이용하기 좋음신용도가 낮거나 소득증빙이 어려운 경우 이용하기 좋음신용도가 매우 낮거나 소득증빙이 불가능한 경우 이용하기 좋음신용도가 중간 정도이고 소득증빙이 가능한 경우 이용하기 좋음
조건신용등급 6등급 이내, 소득증빙 가능, 임차인 없음 등신용등급 8등급 이내, 소득증빙 가능 또는 본인 명의 주택 소유 등신용등급 제한 없음, 소득증빙 불필요, 본인 명의 주택 소유 등신용등급 7등급 이내, 소득증빙 가능, 본인 명의 주택 소유 등
한도LTV 70% 이내 (최대 5억원)LTV 80~99% 이내 (최대 10억원)LTV 95~100% 이내 (최대 5천만원)LTV 80~85% 이내 (최대 10억원)
금리연 3~4%대연 6~15%대연 15~20%대연 8~10%대

위의 표를 보면, 시중 은행은 신용도가 높고 소득증빙이 가능한 경우에 한도가 높고 금리가 낮은 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 신용도가 낮거나 소득증빙이 어려운 경우에는 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

그런 경우에는 2금융권이나 대부업체를 이용할 수 있습니다. 2금융권은 신용도가 낮거나 소득증빙이 어려운 경우에도 본인 명의의 주택이 있으면 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다.

대부업체는 신용도가 매우 낮거나 소득증빙이 불가능한 경우에도 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 금리가 매우 높고 한도가 매우 낮습니다. P2P 대부업체는 신용도가 중간 정도이고 소득증빙이 가능한 경우에 이용하기 좋습니다. 금리가 적당하고 한도도 적당합니다.

 

4. 아파트 후순위 담보 대출 유의사항

아파트 후순위 담보 대출을 받을 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.





  • DSR(DTI)를 확인하라: DSR(DTI)란 연소득대비 원리금(부채)으로 카드론, 신용대출, 주택담보대출 등이 모두 포함됩니다. 현재로선 DSR(DTI)이 적용되지 않고 있지만, 후순위 담보 대출 상품을 이용할 때 DSR(DTI) 기준이 적용된다면 필요한 한도를 이용하는데 어려움이 생길 수 있습니다. 따라서 자신의 DSR(DTI)를 미리 확인하고, 한도를 조절하는 것이 좋습니다.
  • 지역별 LTV도 고려하라: LTV란 Loan to Value의 약자로, 대출금액 대비 담보가치의 비율을 말합니다. 대부분의 수도권은 규제 또는 투기과열지구로 묶여있어 LTV가 축소되고 대출 한도도 줄어든 상태입니다. 아파트 청약이 되더라도 지역규제로 대출 한도가 부족하다면 후순위 담보 대출로 추가하여도 아파트 가격이 치솟은 수도권 지역의 아파트 분양이 힘들어집니다.
  • 중도상환수수료를 확인하라: 후순위 담보 대출을 받을 때는 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 중도상환수수료는 대출 기관마다 다르게 적용되며, 일반적으로 1~2% 정도입니다. 만약 대출금을 빨리 상환할 계획이라면, 중도상환수수료가 낮은 상품을 선택하는 것이 좋습니다.
  • 담보실행 위험을 인식하라: 후순위 담보 대출은 선순위 담보 대출에 비해 금리가 높고 한도가 낮습니다. 이는 담보실행 위험을 반영한 것입니다. 담보실행이란 대출자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 대출 기관이 담보물인 아파트를 경매나 매각하여 자신들의 채권을 변제받는 것을 말합니다. 이때 선순위 담보 대출 기관은 후순위 담보 대출 기관보다 먼저 자신들의 채권을 변제받을 수 있습니다. 따라서 후순위 담보 대출 기관은 선순위 담보 대출 기관에 비해 회수 위험이 높습니다. 만약 담보실행이 발생하면, 아파트를 잃을 수 있으므로, 반드시 자신의 상환 능력에 맞는 금액과 기간으로 대출을 받아야 합니다.

 

5. 결론

아파트 후순위 담보 대출은 이미 담보 대출(선순위 대출)을 받은 상태에서 추가로 대출을 받는 것을 말합니다. 담보 대출이 순위가 매겨지는 까닭은 대출 기관에서 대출 금액을 회수할 때 권리와 연관이 있기 때문입니다.

 

아파트 후순위 담보 대출은 기존대출의 금리가 높아서 대환대출이 필요할 경우, 자금이 매우 많이 필요한 상황에서 신용대출로는 한도가 부족한 경우, 현재 신용이 좋지 않아서 신용대출이 불가능하여 담보대출을 이용할 수밖에 없는 경우에 필요합니다.

아파트 후순위 담보 대출은 시중 은행에서도 취급하지만 2금융권, 대부업체, P2P 대부업체를 주로 이용하는 경우가 많습니다. 따라서 각각의 특징과 조건, 한도, 금리에 대해 비교하고 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

아파트 후순위 담보 대출을 받을 때는 DSR(DTI)를 확인하고, 지역별 LTV도 고려하고, 중도상환수수료를 확인하고, 담보실행 위험을 인식하는 것이 필요합니다.





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